No dia 10 de dezembro de 2025, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça da Paraíba, declarou, na Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) nº 0815914-43.2024.8.15.0000 a inconstitucionalidade da Lei Complementar nº 166/2024, que dispõe sobre o zoneamento, uso e ocupação do solo no município de João Pessoa.

A Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), foi questionada pelo Ministério Público do Estado da Paraíba (MPPB) sob alegação de irregularidades no processo legislativo, bem como por flexibilizar limites de altura de edificações na zona costeira[i].

A partir do voto do Relator, o TJPB reconheceu a inconstitucionalidade da LUOS tanto sob aspecto formal quanto material, ao entender que houve vícios no processo legislativo e afronta a dispositivos constitucionais de proteção ambiental.

Ainda nos termos do voto do Relator, restou definido que os efeitos da decisão que declarou a inconstitucionalidade da norma deveriam retroagir à data de promulgação da Lei Complementar nº 166/2024, em 29 de abril de 2024[ii].

Todavia, por seu turno, no dia 18 de dezembro de 2025, o prefeito de João Pessoa editou a Medida Provisória nº 82/2025 revogando o artigo 62[iii] da LUOS, com todos os seus incisos, parágrafos e alíneas.

Em sede de embargos de declaração, o TJPB, no dia 21 de janeiro de 2026, entendeu que, com a revogação do art. 62 pela MP nº 82/2025, o restante da LUOS passou a ser formal e materialmente constitucional. Assentou-se, ainda, que os atos praticados sob a vigência do art. 62 estavam invalidados, desde a origem, em razão da inconstitucionalidade material do referido dispositivo.

Ao reconhecer a constitucionalidade da LUOS sem o seu artigo 62, o TJPB acabou por validar os atos praticados fora da faixa do chamado “gabarito da beira-mar de João Pessoa”. Entretanto, no que se refere aos atos praticados na faixa litorânea, estes permanecerão com sua validade condicionada a eventual decisão do Supremo Tribunal Federal, em sede de recurso, ou à edição de novo ato legislativo que venha a substituir o art. 62 da LUOS.

O caso da LUOS de João Pessoa revela-se emblemático para o debate de uma questão central: como ficam construtoras, incorporadoras, imobiliárias, adquirentes e locatários diante de um cenário em que investimentos vultosos resultaram em imóveis que percorram todo o iter administrativo-burocrático – urbanístico, edilício e ambiental – para a obtenção das devidas autorizações, licenças e alvarás?

Ao longo desse iter procedimental, baseado em norma posteriormente declarada inconstitucional, os particulares não dispunham de qualquer meio de controle sobre a chancela estatal que lhes foi conferida para construir, comercializar, adquirir e habitar um imóvel.

Se aplicada, nesse contexto, a lógica demolitória que majoritariamente prevalece em discussões envolvendo – muitas vezes de forma questionável – a ocupação irregular de terrenos de marinha, qual seria o resultado? No caso concreto de João Pessoa, ter-se-ia a demolição de inúmeros imóveis que obtiveram todas as autorizações, licenças e alvarás exigidos, os quais apenas perderam validade em razão de uma declaração ulterior de inconstitucionalidade?

Tal solução não se revela razoável.

O mesmo raciocínio se aplica às obras em fase final de conclusão: seria legítimo submetê-las a o embargo sine die, com vistas a uma eventual demolição futura?

Atribui-se ao jurista francês Georges Ripert (1880-1958), a célebre advertência de que “quando o Direito ignora a realidade, a realidade se vinga ignorando o Direito”. A frase sintetiza, com precisão, os valores que devem nortear a apreciação de situações como a ora analisada.

A simples demolição ou o embargo indefinido de imóveis que edificados com base em legislação posteriormente expurgada do ordenamento jurídico, ignorando princípios  como a proteção da confiança legítima e a dignidade da pessoa humana dos proprietários e locatários, conduz à a corrosão da segurança jurídica.

A realidade é dura e inequívoca: em ambientes marcados pela insegurança jurídica, inexiste investimento imobiliário sustentável.

Da aquisição do terreno à efetiva utilização do imóvel, há significativo dispêndio de tempo e recursos. Em tal cenário, a instabilidade normativa transforma-se óbice intransponível ao desenvolvimento urbano ordenado.

Como bem leciona Raquel Urbano de Carvalho[iv], ao tratar do princípio da realidade no Direito Administrativo: “Se há discordância entre determinada presunção e o que restou comprovado na prática administrativa, deve-se atentar para a veracidade das circunstâncias empíricas”.

Diante disso, se o imóvel existe, é seguro, habitável e obteve todas as chancelas estatais, faz sentido demoli-lo em razão de um vício de constitucionalidade das normas utilizadas pela Administração Pública para autorizar o binômio construção-habitação, sobretudo quando tal vício não é imputável aos administrados?

Longe de ser um problema restrito ao estado da Paraíba, a insegurança jurídica em torno de licenciamentos urbanístico-ambientais afeta todo o país.

No litoral de Pernambuco por exemplo, a atuação do Ministério Público tem revelado uma tendência preocupante de revisão ex post de licenciamentos urbanístico-ambientais regularmente concedidos, tratando autorizações, licenças e alvarás expedidos pela Administração Pública como se fossem atos precários ou provisórios. Ao questionar empreendimentos que cumpriram integralmente o iter administrativo vigente à época — muitas vezes anos após a emissão das chancelas estatais —, transfere-se ao particular o ônus integral de falhas normativas, interpretativas ou institucionais que não lhe são imputáveis. Tal postura, embora formalmente amparada no discurso da tutela ambiental, ignora valores estruturantes do Estado de Direito, como a proteção da confiança legítima, a boa-fé objetiva e a segurança jurídica, além de esvaziar a aplicação prática dos arts. 20, 21 e 30 da LINDB. O resultado não é a proteção eficaz do meio ambiente, mas a instalação de um regime de imprevisibilidade normativa que paralisa investimentos, judicializa o urbanismo e compromete o próprio desenvolvimento urbano constitucionalmente orientado.

Assim, isso posto, está mais do que na hora que os operadores dos Direitos Urbanístico e Imobiliário, passarem a debater, à semelhança do que já ocorre no Direito Administrativo, a necessidade de conferir efetiva cogência e aplicabilidade prática ao art. 30 da LINDB, segundo o qual “as autoridades públicas devem atuar para aumentar a segurança jurídica na aplicação das normas”.

Por Aldem Johnston Barbosa Araújo, advogado de Mello Pimentel Advocacia. Membro da Comissão Especial de Saneamento e da Comissão de Direito Administrativo da OAB/PE. Membro da Coordenação de Direito Público da Editora da OAB/PE. Pós-Graduado em Direito Público e Fabiana Pessoa, advogada de Mello Pimentel Advocacia. Pós-Graduada em Direito Negocial e Imobiliário.

[i] Para o Ministério Público da Paraíba, quando a Lei Complementar nº 166/2024 regulamentou o artigo 64 do novo Plano Diretor de João Pessoa (Lei Complementar nº 164/2024), especialmente no que diz respeito aos limites de altura das edificações na zona costeira., ela flexibilizou regras de proteção da orla, contrariando a Constituição Estadual, que estabelece limites rígidos para construções na faixa de 500 metros a partir da linha da preamar.

[ii] Tal retroatividade dos efeitos da declaração de inconstitucionalidade da LUOS, por sinal, punha em risco cerca de 200 obras que estavam e estão sendo realizadas com base em seus termos. Fonte: https://jc.uol.com.br/colunas/metro-quadrado/2026/01/22/joao-pessoa-justica-toma-decisao-sobre-luos-e-construcao-de-predios-na-faixa-de-praia.html acesso em 24/01/2026.

[iii] O artigo 62 da LUOS previa parâmetros urbanísticos diferenciados para a faixa de até 500 metros da orla marítima, permitindo flexibilizações em uma área reconhecida como ambiental e urbanisticamente sensível.

[iv] Urbano, Raquel Urbano de, Curso de Direito Administrativo, JusPodivm, 2008, pág. 95 Apud Mendonça, José Vicente Santos de. O princípio da realidade no Direito Administrativo, Conjur, 18.03.2011. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2011-mar-18/quando-direito-ignora-realidade-ela-vinga-ignora-direito/. Acesso em: 24.01.2025.