O Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial 2.211.711-MT, definiu questão controversa sobre usucapião em Áreas de Preservação Permanente. A Terceira Turma, relatada pela Ministra Nancy Andrighi, estabeleceu que ocupações irregulares em APP constituem invasões antijurídicas, impedindo a aquisição da propriedade por prescrição. Esta decisão transcende o direito civil, impactando políticas de regularização fundiária e ordenamento territorial.

Tradicionalmente, tribunais divergiam sobre o tema. Muitos consideravam APPs como limitações administrativas que não alteravam a natureza privada dos imóveis. Sustentavam que a posse prolongada, preenchendo requisitos objetivos do Código Civil, poderia gerar usucapião, independentemente da licitude da conduta anterior. Diversos tribunais estaduais endossavam essa interpretação, especialmente em ocupações consolidadas com relevância social.

O novo entendimento fundamenta-se nos artigos 3º, 7º e 8º da Lei n.° 12.651/2012, que destinam as APPs à proteção dos recursos hídricos, paisagem, estabilidade geológica e biodiversidade. Impõem ao proprietário ou possuidor a obrigação de manter vegetação nativa, permitindo intervenções apenas mediante autorização ambiental excepcional. A relatora enfatizou que invasões irregulares degradam o ambiente e comprometem a fiscalização estatal, tornando incompatível o reconhecimento de direitos reais oriundos de situações ilegais.

Esta mudança revela amadurecimento jurídico sobre a natureza das APPs. Diferentemente de restrições administrativas ordinárias, as limitações ambientais decorrem de imperativo constitucional que transcende interesses individuais. O artigo 225 da Constituição estabelece o meio ambiente equilibrado como bem de uso comum, impondo ao Estado e à sociedade o dever de preservação. A ocupação irregular de APP não representa mera violação administrativa, mas afronta direta ao mandamento constitucional que tutela interesse difuso e intergeracional.

A impossibilidade de usucapião encontra respaldo na estrutura lógica do instituto. A usucapião pressupõe posse qualificada pelo animus domini, exercida de forma mansa, pacífica, contínua e ininterrupta. Contudo, esses requisitos devem ser analisados temporal e juridicamente. Posse em desconformidade com o ordenamento, configurando ilícito permanente, não gera efeitos aquisitivos. A ocupação de APP sem autorização caracteriza infração administrativa e possível crime ambiental (Lei n.º 9.605/1998). Admitir que situação irregular se transforme em direito equivaleria a premiar a ilicitude.

A decisão dialoga com jurisprudência sobre inaplicabilidade da teoria do fato consumado em matéria ambiental. A Súmula 613 do STJ estabelece que não se admite aplicar confiança legítima para relativizar o dever de recuperação de APP suprimida. O decurso temporal e consolidação fática mostram-se irrelevantes ante o dever de reparação integral, fundamentado na responsabilidade objetiva ambiental e teoria do risco integral.

As implicações práticas são profundas. Milhares de processos de usucapião encontram-se comprometidos. Ocupações antigas, muitas decorrentes de loteamentos irregulares tolerados pelo Poder Público, permanecem indefinidas juridicamente. A prescrição aquisitiva está bloqueada, mas a remoção forçada esbarra no direito constitucional à moradia, evidenciando a complexidade do tema.

A tensão entre tutela ambiental e direito à moradia foi considerada pelo legislador. A Lei 13.465/2017 criou a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), mas o artigo 11 veda expressamente regularização em APPs, ressalvando apenas núcleos urbanos informais em APP não identificada como área de risco, mediante comprovação de melhoria ambiental. Trata-se de exceção criteriosa que não se confunde com usucapião.

O precedente distingue regularização fundiária de reconhecimento de direito real por prescrição. A primeira pode ser admitida excepcionalmente mediante instrumentos específicos; a segunda está vedada em APPs. Esta diferenciação evita interpretações que banalizariam a proteção ambiental.

Dessa forma, o sistema registral também é impactado. Oficiais de registro devem examinar rigorosamente a configuração ambiental em pedidos de usucapião extrajudicial. Embora a averbação de APP na matrícula não seja obrigatória, sua indicação sinaliza restrições que obstam a prescrição aquisitiva.

Tribunais estaduais aplicam o entendimento. O TJSP tem indeferido pedidos mesmo em loteamentos consolidados, argumentando que irregularidade urbanística somada à ocupação de APP torna insustentável a legitimação prescricional.

O Código Florestal prevê regime específico para áreas rurais consolidadas até 22 de julho de 2008, permitindo atividades agrossilvipastoris mediante recomposição. Trata-se de tolerância legislativa condicionada, não reconhecimento de propriedade. O legislador criou regime transitório sem conferir direito subjetivo, reforçando que usucapião não é instrumento adequado para ocupações irregulares em áreas protegidas.

A decisão impacta políticas públicas, evidenciando que o Poder Público não pode usar usucapião como regularização em APPs. Soluções devem passar por reassentamentos, projetos de recuperação ambiental ou instrumentos específicos que conciliem proteção ambiental e moradia digna. Portanto, a omissão estatal na fiscalização não pode convalidar situações contrárias ao interesse público. O STF reconhece a proteção ambiental como dever fundamental, cuja violação enseja responsabilidade objetiva. Permitir que inércia administrativa resulte em reconhecimento de direitos sobre áreas protegidas seria contradição insustentável.

A evolução jurisprudencial reflete amadurecimento sobre imperatividade das normas ambientais e impossibilidade de relativização por institutos do direito privado. A usucapião encontra limites quando confrontada com tutela ambiental. O precedente estabelece que direitos individuais não podem comprometer bens difusos cuja preservação constitui dever constitucional.

Consolida-se a prevalência da tutela ambiental sobre pretensões individuais em APPs. Operadores do direito devem aplicar consistentemente essa orientação, evitando que proteção ambiental seja tratada como interesse secundário. Simultaneamente, impõe-se ao Estado desenvolver políticas que equacionem ocupações consolidadas preservando o patrimônio ambiental constitucional para gerações presentes e futuras.

Referências:

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 2.211.711-MT. Terceira Turma. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgado em: 9 de dezembro de 2025.

FIORILLO, Celso Antonio Pacheco. Curso de Direito Ambiental Brasileiro. 21. ed. São Paulo: Saraiva, 2021.

SILVA, José Afonso da. Direito Ambiental Constitucional. 11. ed. São Paulo: Malheiros, 2019.

TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: Volume Único. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022.