Introdução

O setor imobiliário representa um dos segmentos mais relevantes da capitalização nacional, movimentando bilhões de reais anualmente e envolvendo relações jurídicas complexas, que vão desde a incorporação e o financiamento de empreendimentos até a compra e venda de imóveis residenciais. Nesse cenário, a ausência de cuidados preventivos pode gerar litígios de grande impacto, além de comprometer a segurança jurídica e a confiança no negócio.

É nesse ponto que surge a importância do compliance no Direito Imobiliário. Tradicionalmente associado ao ambiente corporativo, o compliance se apresenta como um conjunto de práticas voltadas para assegurar a conformidade legal, prevenir riscos e fomentar a transparência nas relações jurídicas. No âmbito imobiliário, sua adoção contribui para minimizar irregularidades, proteger consumidores e investidores e fortalecer a governança das operações.

1. O Conceito de Compliance e sua Expansão

O termo compliance, originário do verbo inglês to comply (cumprir, estar em conformidade), refere-se ao conjunto de medidas internas e externas adotadas para garantir que atividades estejam de acordo com as leis, regulamentos e padrões éticos.

No Direito Empresarial, o compliance já é realidade consolidada. Contudo, a complexidade das relações imobiliárias que envolvem normas de direito civil, administrativo, registral, urbanístico, ambiental e até penal revela a necessidade de sua aplicação também nesse campo.

2. A Função Preventiva do Compliance Imobiliário

A adoção de programas de compliance imobiliário atua diretamente na gestão de riscos jurídicos e operacionais. Entre os mecanismos mais relevantes, destacam-se:

Due diligence imobiliária: análise esmiuçadora de documentação do imóvel, da matrícula, das certidões e dos passivos ocultos.

Auditorias preventivas: revisão de contratos de compra e venda, locação, incorporação e financiamento, garantindo clareza e segurança jurídica.

Governança fundiária: medidas voltadas à regularização de imóveis, prevenindo litígios sobre posse, propriedade ou usucapião.

Prevenção à lavagem de dinheiro: cumprimento das exigências legais de rastreabilidade e comunicação de operações suspeitas ao COAF, em especial no mercado de alto valor.

Essas práticas reduzem substancialmente a judicialização, fortalecendo o mercado e aumentando a confiança dos agentes envolvidos.

3. O Papel dos Profissionais e Instituições

A aplicação do compliance imobiliário exige a atuação integrada de advogados, corretores de imóveis, incorporadoras, construtoras, instituições financeiras e órgãos públicos.

Advogados: têm papel central na prática de rotinas de conformidade, assessorando clientes em transações e prevenindo riscos.

Corretores e construtoras: devem adotar códigos de ética, treinamentos e políticas de integridade, evitando práticas abusivas.

Poder Público: ao exigir conformidade urbanística, ambiental e registral, fortalece a função social da propriedade e assegura a efetividade do ordenamento jurídico.

A própria OAB pode incentivar a prática do compliance imobiliário como parte da advocacia preventiva, reafirmando o compromisso da profissão com a segurança jurídica.

4. Reflexos Econômicos e Sociais

O compliance imobiliário não se limita à proteção de empresas e investidores. Seus reflexos alcançam toda a sociedade:

Consumidores: têm assegurada maior proteção contra fraudes e cláusulas abusivas.

Mercado: ganha previsibilidade e estabilidade, atraindo investimentos internos e externos.

Estado: encontra apoio no combate à informalidade e na regularização fundiária, reduzindo litígios judiciais.

Conclusão

O Direito Imobiliário brasileiro, pela sua relevância e complexidade, demanda instrumentos que assegurem a integridade, a transparência e a conformidade legal das transações. O compliance, nesse contexto, não deve ser encarado como mera formalidade ou custo adicional, mas como um investimento estratégico em segurança jurídica e sustentabilidade das relações negociais.

Assim, adotar programas de compliance no setor imobiliário significa proteger os interesses das partes, fortalecer o mercado e contribuir para a consolidação de uma cultura de ética e responsabilidade. Para a advocacia, representa também um campo fértil para atuação preventiva, em sintonia com os valores defendidos pela Ordem dos Advogados do Brasil.

Referências

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BRASIL. Lei nº 9.613, de 3 de março de 1998. Dispõe sobre os crimes de “lavagem” ou ocultação de bens, direitos e valores, e cria o Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF).

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