A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025 inauguram um novo ciclo de tributação do consumo no Brasil, com a criação do IBS e da CBS e a transição para um IVA dual.
Além dessa reconfiguração macro, a LC nº 214/2025 produz um efeito relevante, e ainda pouco percebido, sobre o planejamento patrimonial: a tributação do uso gratuito de bens, especialmente imóveis, por sócios e familiares quando esses ativos se encontram integralizados em holdings familiares.
Nas últimas décadas, a constituição de holdings familiares tornou-se prática recorrente na administração, proteção e sucessão de patrimônio, inclusive para famílias com estruturas patrimoniais médias. A integralização de imóveis no capital social é, nesse contexto, medida usual para centralizar a gestão dos ativos e organizar a sucessão.
Esse movimento, todavia, exige atenção a uma premissa elementar do Direito de Empresa: a personalidade jurídica da sociedade não se confunde com a de seus sócios, com separação patrimonial e autonomia de interesses.
Essa distinção assume papel decisivo quando o imóvel integralizado na holding é utilizado como residência ou para uso pessoal de sócios ou parentes sem contraprestação. Embora o bem permaneça sob a administração familiar, sua titularidade passa a ser da pessoa jurídica. Assim, a fruição gratuita pelo sócio/familiar deixa de ser uso de patrimônio próprio e passa a ser interpretada, pela legislação tributária, como cessão graciosa de bem da sociedade a pessoa física.
A tributação da cessão gratuita de imóveis não é novidade no sistema do Imposto de Renda. Desde a Lei nº 4.506/1964, o valor locativo de prédio urbano cedido gratuitamente é tratado como receita tributável.
A Lei nº 7.713/1988 criou exceção de isenção apenas para uso pelo próprio proprietário ou cessão a cônjuge e parentes de primeiro grau.
Como pessoas jurídicas não possuem parentesco, a isenção não alcança holdings familiares. Consequentemente, o Regulamento do Imposto de Renda de 2018 (Decreto nº 9.580/2018) prevê que, na hipótese de imóvel cedido gratuitamente, constitui rendimento tributável da pessoa física o equivalente a 10% do valor venal (ou do valor do IPTU) ao ano.
A jurisprudência do STJ tem aplicado essa presunção como renda tributável, ressalvadas apenas as hipóteses legais de isenção.
Mesmo havendo debate doutrinário[1] relevante sobre a compatibilidade da renda imputada com o art. 43 do CTN, o cenário atual é de risco concreto de autuação quando o imóvel integralizado na holding é usufruído sem contrato de locação ou forma equivalente de remuneração.
A LC nº 214/2025 alterou substancialmente a análise do uso gratuito de imóveis por sócios. O diploma define como hipótese de incidência do IBS e da CBS o “fornecimento” de bens e serviços, incluindo a disponibilização de bens imóveis.
A LC deixa claro que operações não onerosas serão tributadas nas hipóteses expressamente previstas (art. 4º, §1º).
E uma dessas hipóteses é justamente o fornecimento não oneroso ou por valor inferior ao de mercado para partes relacionadas, entre as quais se enquadram sócios, administradores e familiares (art. 5º).
No âmbito específico de bens imóveis, a LC nº 214/2025 equipara à locação a cessão onerosa e a disponibilização, inclusive quando realizadas sem contraprestação (arts. 252 e seguintes).
Além disso, o fornecimento de imóvel para uso ou consumo pessoal de sócio, administrador ou pessoa a ele vinculada é tratado como operação tributável no regime do IVA dual, com ajuste ao valor de mercado.
Em termos práticos: se a holding cede imóvel sem aluguel, deverá recolher IBS e CBS sobre o valor de referência dessa utilização, ainda que não exista receita financeira correspondente.
Com isso, a Reforma Tributária passa a operar sobre um fenômeno que já era sensível no IRPF: o uso gratuito do ativo patrimonial. Agora, somam-se dois vetores:
Ainda que o Fisco sustente a autonomia formal dos fatos geradores (consumo/fornecimento, de um lado, e renda imputada, de outro), o resultado é dupla incidência econômica sobre a mesma fruição do bem.
Em um cenário de alíquotas de referência, essa carga combinada pode se aproximar de 4% ao ano do valor do imóvel, variando conforme a calibração final do IVA dual e as reduções aplicáveis ao regime imobiliário.
Cabe ainda situar a transição: em 2026 haverá fase de teste com alíquotas simbólicas (CBS 0,9% e IBS 0,1%), compensáveis com PIS/COFINS e com dispensa de recolhimento para contribuintes adimplentes nas obrigações acessórias. A CBS substitui plenamente PIS/COFINS em 2027, enquanto o IBS será implementado gradualmente até 2033. Ou seja, embora o “custo pleno” se consolide ao longo da transição, a necessidade de conformidade começa já no desenho contratual e patrimonial atual.
4. Impactos no planejamento patrimonial
A prática de manter bens de uso pessoal dentro de holdings familiares, sem remuneração formal, perde eficiência fiscal e passa a concentrar risco relevante. Estruturas padronizadas ou “holdings de prateleira”, sem governança, contratos e finalidade econômica clara, tornam-se especialmente vulneráveis. O planejamento patrimonial tende a migrar de uma lógica meramente formal para uma lógica de gestão efetiva, com documentação e aderência econômica.
5. Estratégias lícitas de mitigação
A escolha da providência deve considerar perfil de caixa do usuário, horizonte sucessório, potencial de ITCMD/ganho de capital/ITBI e a finalidade econômica real da holding. Entre as alternativas mais usuais:
Conclusão
A Reforma Tributária vai além da substituição de tributos sobre o consumo: ela redefine o tratamento de operações patrimoniais internas e aumenta a capacidade fiscalizatória sobre benefícios econômicos antes tolerados sem formalização. Holdings familiares que mantêm imóveis de uso pessoal sem contraprestação passam a enfrentar uma sobrecarga recorrente gerada pela convergência de IBS/CBS e IRPF.
Nesse novo contexto, a revisão imediata da estrutura patrimonial não é apenas recomendável, mas indispensável. Transparência, formalização das relações, governança e aderência econômica deixam de ser boas práticas e assumem a condição de requisitos estratégicos para preservar a eficiência fiscal, a segurança jurídica e o patrimônio no longo prazo.
[1] Sobre a crítica à renda imputada e sua tensão com o princípio da realização (art. 43 do CTN), ver F. C. A. F. da Silva, A Tributação da Renda na Cessão Gratuita de Imóveis, RDTA/IBDT, 2018.
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