O avanço das plataformas digitais transformou significativamente o mercado imobiliário brasileiro, ampliando a divulgação de imóveis para venda e locação por meio de anúncios virtuais acessíveis a milhões de usuários.
A publicidade imobiliária contemporânea passou a utilizar intensamente imagens fotográficas e vídeos como estratégia comercial de atração de consumidores, especialmente em plataformas digitais de grande alcance social, como Olx.com.br .
Entretanto, o crescimento dessa modalidade de publicidade trouxe relevantes problemas jurídicos relacionados à proteção da privacidade, da imagem e da segurança dos moradores de condomínios residenciais.
Não raramente, anúncios imobiliários divulgam imagens contendo pessoas, famílias, crianças, veículos, objetos pessoais e elementos capazes de identificar moradores sem qualquer autorização prévia, violando direitos fundamentais assegurados pelo ordenamento jurídico brasileiro.
A situação torna-se ainda mais grave quando a exposição indevida da imagem permite associação direta entre a pessoa exposta e seu endereço residencial, potencializando riscos à segurança física, emocional e patrimonial.
Nesse contexto, o presente artigo analisa a responsabilidade civil decorrente da utilização indevida da imagem de condôminos em anúncios imobiliários digitais, examinando os fundamentos constitucionais e infraconstitucionais aplicáveis à matéria, bem como os impactos da publicidade digital sobre os direitos da personalidade.
2 – O DIREITO À IMAGEM COMO DIREITO FUNDAMENTAL
O direito à imagem constitui garantia fundamental expressamente protegida pela Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.
O artigo 5º. inciso X, dispõe:
“São invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação”.
A proteção constitucional da imagem decorre diretamente do princípio da dignidade da pessoa humana, previsto no artigo 1º, inciso III, da Constituição Federal.
Os direitos da personalidade possuem caráter extrapatrimonial, assegurando proteção à integridade moral, psicológica e social do indivíduo.
O código civil brasileiro reforça essa tutela ao estabelecer, em seu artigo 20:
“Salvo se autorizadas, ou se necessárias à administração da justiça ou a manutenção da ordem pública, a publicação, exposição, ou utilização da imagem de uma pessoa poderá ser proibida”.
Já em seu artigo 21 prevê:
“A vida privada da pessoa natural é inviolável”.
Dessa forma, a utilização da imagem de qualquer pessoa para finalidade econômica ou publicitária depende de autorização prévia, sobretudo quando a divulgação ocorre em ambiente digital de ampla circulação.
3 – PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA DIGITAL E OS RISCOS À PRIVACIDADE
O mercado imobiliário passou a utilizar intensamente ferramentas digitais de divulgação, ampliando o alcance comercial das ofertas de imóveis.
Todavia, a ausência de cautela de determinados profissionais do setor tem ocasionado graves violações à privacidade dos moradores de condomínios residenciais.
Frequentemente, anúncios imobiliários acabam expondo:
Em muitos casos, a captação de imagens ocorre sem qualquer preocupação com os direitos fundamentais das pessoas eventualmente expostas nas fotografias utilizadas em propagandas imobiliárias.
A divulgação dessas imagens em plataformas digitais amplia significativamente os riscos jurídicos, considerando a facilidade de compartilhamento, armazenamento e reprodução do conteúdo na internet.
Além da violação à privacidade, a exposição indevida pode comprometer a segurança pessoal e patrimonial dos moradores, especialmente quando a publicidade permite associação entre a pessoa exposta e seu endereço residencial.
4 – RESPONSABILIDADE CIVIL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS E IMOBILIÁRIAS
O corretor de imóveis exerce atividade profissional regulamentada, submetida a deveres de diligência, prudência e observância da boa-fé objetiva.
A utilização indevida da imagem de terceiros em anúncios imobiliários pode caracterizar:
O artigo 186 do código civil estabelece:
“aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.
Já o artigo 927 do código civil prevê:
“aquele que causar dano a outrem fica obrigado a repará-lo”.
Dessa forma, corretores de imóveis, imobiliárias e anunciantes podem responder civilmente pela divulgação indevida da imagem de moradores em publicidade imobiliária digital.
A responsabilidade jurídica torna-se ainda mais relevante quando a exposição coloca em risco a integridade física e emocional da vítima.
5 – O MARCO CIVIL DA INTERNET E A RESPONSABILIDADE DAS PLATAFORMAS DIGITAIS
A Lei de nº 12.965/2014 estabeleceu princípios fundamentais para utilização da internet no Brasil.
O artigo 19 prevê que provedores de aplicação poderão responder civilmente quando, após ordem judicial específica, não promoverem a retirada de conteúdo ilícito.
Embora o marco civil tenha buscado equilibrar liberdade de expressão e responsabilidade digital, o crescimento das violações à privacidade em plataformas virtuais intensificou o debate sobre a necessidade de maior atuação preventiva das empresas responsáveis pela hospedagem de conteúdos.
Plataformas digitais de anúncios imobiliários devem possuir mecanismos eficientes de denúncia, análise e remoção de conteúdos que violem direitos fundamentais da personalidade.
A ausência de fiscalização adequada contribui para o aumento da insegurança jurídica nas relações digitais contemporâneas.
6- A LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS E PROTEÇÃO DA IMAGEM
A Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais fortaleceu significativamente a proteção da privacidade no ambiente digital.
O artigo 5º, inciso I, define dado pessoal como:
“informação relacionada a pessoa natural identificada ou identificável”.
A imagem da pessoa natural constitui dado pessoal identificável quando possibilita reconhecimento direto ou indireto do indivíduo.
Assim, a utilização de imagem de moradores em anúncios imobiliários sem autorização pode configurar tratamento irregular de dados pessoais.
O artigo 7º da LGPD estabelece que o tratamento de dados depende de base legal legítima, sendo o consentimento uma das principais hipóteses autorizadoras.
Além disso, o artigo 42 prevê responsabilidade civil pelos danos decorrentes do tratamento irregular de dados.
Portanto, a exposição indevida da imagem em plataformas digitais pode gerar responsabilização não apenas com fundamento no código civil, mas também na legislação de proteção de dados pessoais.
7- ESTUDO DE CASO: A EXPOSIÇÃO INDEVIDA DA IMAGEM DA CONDÔMINA ALLIRA LIRA
A problemática analisada no presente estudo manifesta-se concretamente no caso envolvendo a condômina Allira lira, cuja imagem teria sido divulgada sem autorização em um anúncio imobiliário relacionado ao edifício Residencial Tambaú Palace.
Segundo os fatos relatados a moradora encontrava-se na varanda de seu apartamento quando sua imagem foi capturada e posteriormente utilizada em publicidade digital destinada a locação de imóvel.
A exposição chegou ao conhecimento da vítima por intermédio de amigos e terceiros, que reconheceram sua presença nas imagens divulgadas publicamente em anúncio vinculado à olx.com.br .
A situação revela grave violação aos direitos fundamentais da personalidade, especialmente:
Entretanto, a gravidade do caso ultrapassa a simples utilização indevida da imagem.
A exposição pública da condômina acabou permitindo associação indireta entre sua identidade e o seu endereço residencial, circunstância extremamente sensível sob perspectiva da segurança pessoal.
O risco torna-se ainda maior diante dos fatos narrados na obra, o crime do inquérito policial ao tribunal do júri, que aborda acontecimentos relacionados à investigação criminal, tribunal do júri e episódio de elevada repercussão emocional e social.
Segundo o estudo de caso concreto, a divulgação da imagem da moradora em ambiente digital passou a representar potencial ameaça à sua integridade física e emocional, levando inclusive à necessidade de mudança de residência em razão do temor por sua segurança.
A situação evidencia que a utilização irresponsável de imagem em publicidade imobiliária pode produzir consequências extremamente graves, especialmente quando expõe pessoas em situação de vulnerabilidade.
Sob a ótica jurídica verifica-se possível afronta ao artigo 5º, inciso X, da Constituição Federal, bem como artigos 20 e 21 do código civil.
Além disso, a conduta pode configurar tratamento irregular de dados pessoais nos termos da LGPD.
O caso demonstra a necessidade de fortalecimento da responsabilidade civil e ética profissional nas relações imobiliárias digitais, impondo aos profissionais do setor deveres mais rigorosos de cautela, fiscalização e respeito aos direitos fundamentais dos moradores.
8- OCÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E A PUBLICIDADE ABUSIVA
O Código de Defesa do Consumidor também pode ser aplicado às relações envolvendo plataformas digitais, imobiliárias e consumidores.
o artigo 6º assegura como direitos básicos:
A divulgação indevida da imagem de terceiros em anúncios imobiliários pode caracterizar publicidade abusiva quando viola direitos fundamentais da personalidade.
Além disso, a responsabilidade objetiva prevista nas relações de consumo fortalece o dever de reparação pelos danos eventualmente causados aos indivíduos expostos indevidamente.
9- SEGURANÇA JURÍDICA E A NECESSIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO
A segurança jurídica constitui princípio fundamental do Estado Democrático de Direito, garantindo previsibilidade, estabilidade e proteção dos direitos fundamentais.
No ambiente digital contemporâneo, a ausência de cautela na divulgação de imagens pode comprometer diretamente a integridade física, emocional e patrimonial dos cidadãos.
Corretor de imóveis, imobiliárias e plataformas digitais devem adotar medidas preventivas voltadas à preservação da privacidade e da segurança dos moradores, evitando;
A ética profissional deve acompanhar a evolução tecnológica, assegurando que a atividade econômica não ultrapasse os limites constitucionais da dignidade da pessoa humana e da proteção da personalidade.
10- CONSIDERAÇÕES FINAIS
O crescimento da publicidade imobiliária digital trouxe importantes avanços ao mercado imobiliário brasileiro, mas também ampliou significativamente os riscos de violação aos direitos fundamentais dos cidadãos.
A utilização indevida da imagem de condôminos em anúncio imobiliário representa grave afronta à privacidade, à dignidade humana e aos direitos da personalidade, podendo gerar responsabilidade civil de corretores de imóveis, imobiliárias e plataformas digitais.
O caso envolvendo a condômina Allira Lira demonstra que a exposição irresponsável da imagem em ambiente virtual pode ultrapassar o mero constrangimento moral, alcançando diretamente a esfera da segurança pessoal e residencial da vítima.
O ordenamento jurídico brasileiro oferece ampla proteção constitucional e infraconstitucional contra tais violações, por meio da constituição Federal, do código civil, da LGPD, do Código de Defesa do Consumidor e do marco civil da internet.
Dessa forma torna-se indispensável fortalecer mecanismos de fiscalização, responsabilização e proteção da privacidade nas relações digitais contemporâneas, garantindo maior segurança jurídica aos cidadãos diante do avanço da publicidade imobiliária virtual.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988
BRASIL. Código civil Brasileiro. Lei nº 10.406/2002
BRASIL. Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais.
BRASIL, Código de Defesa do Consumidor.
BARROS.Maria Allira de Fátima Lira do Rêgo, o crime do inquérito policial ao tribunal do júri. Moreno/PE. editora Dissertações, 2025.
BRASIL. Lei 12.965/2014
Superior Tribunal de Justiça. jurisprudência sobre direito à imagem e responsabilidade civil
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